深圳二手房交易流程稅費注意事項 過戶流程和費用

更新:2019-03-16 10:18:33 來源:思而學教育網 www.tshtwl.com

在二手房交易中,許多購房者往往只顧房屋價值的高低,忽略了交易中可能出現的一些其他問題。事實上,在二手房買賣過程中,除了買賣雙方的議價過程外,一些細節問題也是值得買家充分關注的。如有不慎,小細節便可能引發大問題。本文思而思學教育網小編將為你介紹關于深圳二手房交易的一些注意事項和流程,深圳二手房交易稅費和其他費用的知識,希望對你有幫助。

二手房交易流程


①查檔--簽署合同簽查清該物業的產權

②定金--簽署房地產買賣合同時支付定金

定金、訂金和誠意金的區別。在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。

訂金

誠意金

選擇在房產中介居間介紹成交的購房者,由房產中介的業務員幫其選擇看中的房子,然后簽訂買賣居間協議并支付誠意金。

收取誠意金后,居間房與房屋所有人進行房價及各項問題確認。房屋所有人同意并在買賣居間協議上簽字確認,居間方將誠意金轉交給房屋所有人,這時是誠意金就自動轉化為定金了。

定金

定金數額在成交總價的20%以內均為合法。簽合同時一般支付5%左右就可以了,遇到違約時法院有權降低違約金,卻無權調整定金賠償。

所以遇到好的房子怕業主違約不賣的情況下,為保證合同的履行,增加違約方的成本,保障守約方合法權益,建議可減少首期款,多支付定金,而不要指望高額的違約金約定。

支付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。

定金罰則與違約金與違約金的關系二選一,不同時適用。

交房保證金

合同中有一條交房保證金主要是為保障買房權益的一個約定。

一般都是從交付給賣方定金中預留一部分金額作為交房保證金,此款托管于中介公司。

待賣方結清房產交付買方前應付的水電、煤氣、物管費等費用,并辦理完所有手續如期交房給買方則由中介方退還此保證金給賣方。

賣方拒不結清或未按約定如期交付房產的,買方有權要求將此款用于抵扣所欠費用或用于補償損失不足部分仍由賣方承擔(如附有家私家電的約定則包括家私家電的交付,家私電器最好是簽署一份家私電器清單,不要相信口頭約定。)

③首期款

樓款中銀行承諾向買方發放按揭貸款金額以外的部分(買方選擇按揭付款)。目前政策首套總價的3成或5成(含定金),二套總價的7成(含定金),實際以銀行承諾貸款為準。

因為銀行監管協議上會寫有:看到你本人新房產證復印件,才放首期款給原業主。所以首期款在銀行監管是安全的。

④贖樓--簽署合同時支付定金

首期款打入銀行做資金監管銀行承諾貸款后才開始贖樓。

贖樓:付清賣方該物業的抵押貸款本息并注銷抵押登記,將賣方房產證贖出。贖出房產證注銷抵押登記,贖樓完成。

·有哪幾種贖樓方式?

①現金贖樓。即賣方自己現金贖樓。也有買方直接拿現金替賣方贖樓的,這種方式買方風險較大,不建議采用。

②通過擔保公司贖樓。則要賣方要到公證處做委托公證,目前需要做兩份公證,一份是贖樓,一份是過戶等權利,委托公證費約1000元左右。

擔保公司贖樓有兩種方式:

第一種,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,并向擔保公司支付約1%的擔保費用,以及向銀行支付短期贖樓利息,等辦出買方房產證之后,再到銀行做按揭,業界常稱為“兩筆款贖樓”。

第二種,買方通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款,其中只需支付擔保費,但買方需要提前供樓,業界常稱為“一筆款贖樓”。

99%的情況下都是選擇兩筆款贖樓。業主除支付擔保費用,還要支付銀行短期貸款利息。贖樓費是擔保公司收取的,贖樓利息(銀行短期貸款)是銀行收取的,分開計算。

贖樓利息是按照銀行3個月貸款利率按實際天數計算,一般是欠款額的1%左右。簽約時要說好各由哪方承擔。如果是賣方“實收”即要全由買方承擔。

一筆款相對簡單,但對買家有風險。因為是用買方的貸款去還業主的欠款,如果擔保后交易無法正常繼續(業主的房產不賣或者是中途查封等,則房屋無法過戶)。

現金贖樓就是快捷,因為省掉銀行放款和審批的時間。

貸款所需資料


買方:身份證、戶口簿、婚姻證明(結婚證/未婚證明/離婚證及協議)、購房首期款、銀行卡、收入證明、收入流水等。

賣方:身份證明、定金收據或轉賬憑條、存折或銀行卡復印件、房產證復印件、房產證抵押中則提供原按揭合同及還款清單、買賣合同。

買方按揭付款會產生一個評估費,約萬分之4左右。

國土局遞件也叫過戶---紅本不在手的贖出樓抵押登記注銷后去國土局辦理,紅本在手則做完首期款監管銀行承諾貸款后到國土局辦理

遞件是指買賣雙方簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》也可稱為網簽合同后,向產權登記中心申請辦理產權轉移登記手續,并取得收文回執。

這里的《現售》中的總價可以是國土局評估計稅價格或者是真實成交價或者銀行評估價,這是三價合一之后的政策,最終寫的價格不得低于國土局計稅價。后續稅費和貸款成數也是按這個價格計算。

深圳規劃和國土局官方網站有一個評估系統(http://pgj.szpgzx.com:8880/cx.jsp),里面有深圳所有商品房的官方評估價格。

過戶需要提供的資料


買方:身份證、戶口本、婚姻證明,非深戶的提供近5年的社保清單。

賣方:身份證、房產證原件(需免個稅的提供身份證、戶口本、婚姻證明)

領取新房產證--遞件后國土部門發放的買方新房產證紅本

一般情況遞件后5個工作日可取新證。領新證時要先繳納稅費。

如果買方是按揭付款則要在國土局做抵押登記會有銀行的駐點在國土局的人辦理,也有收文回執一般5個工作日取抵押件,銀行的人會拿走買方可以留新房產證復印件。

銀行收到新房產證復印件會放首期款給賣方。新房產證抵押登記完成銀行工作人員取出抵押件后一般情況下5個工作日左右銀行就可以放尾款給賣方,但是現在大部分銀行額度度比較緊張放款比較慢。

此時交易以大致完成。剩下就是過水電煤氣之類的。按照合同約定賣方交付房產給買方,將水電、煤氣各營業廳及管理處過戶更名,賣方結清交付前該物業所有費用。買方(新業主)收到房產無誤。中介公司退還交房保證金給賣方(原業主)。此時整個交易都已經完成了。

住宅契稅:(過戶價的1%,1.5%,3%)

增值稅:5%,普通住宅未滿2年全額征收,滿2年免收營業稅。非普宅未滿2年全額征收,滿2年差額征收(過戶價-原價)*5%.2015年3月30號出的新政策。

城建及教育附加費:增值稅*12%

首套90㎡以下征收(過戶價-增值稅)*1%。

90㎡以上(含90㎡)(過戶價-增值稅)*1.5%。

二套征收(過戶價-增值稅)*3%。

個人所得稅:普宅征收(過戶價-增值稅)*1%,非普宅征收(過戶價-增值稅)*1.5%(若房產滿5年且為業主家庭唯一住宅,則可免個稅)

印花稅:住宅暫免,商業類0.1%。

登記稅:80元。

交易費:4元/㎡。

貼花:5元。

以上費用在取新證的時候繳納,收費單位為國土部門。

買賣合同公證費:過戶價的0.3%,限境外人士買賣雙方有一方非大陸人士則要做此公證。

皇家88平台_皇家88【权威网站】